Στην αρχή της διαδικασίας κατασκευής του πρώτου σπιτιού, αποτελεί πολύ συχνό φαινόμενο η πλειοψηφία των ανθρώπων να καλεί έναν εργολάβο και να ζητά τιμή «ανά τετραγωνικό μέτρο». Έτσι, θεωρούν ότι θα έχουν μια ξεκάθαρη εικόνα του τελικού κόστους κατασκευής του σπιτιού και καταλήγουν να κρίνουν εάν ο εργολάβος αποτελεί ή όχι μια συμφέρουσα επιλογή.
Έπειτα, με γνώμονα τη χαμηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο, συγκρίνουν τις άλλες προσφορές με εκείνη, και αποφασίζουν να επιλέξουν την εταιρεία που θα τους προσφέρει την πιο ανταγωνιστική τιμή, στην ίδια βάση πάλι.
Τέλεια, και πού είναι το πρόβλημα σε αυτό;
Το πρόβλημα έγκειται στο ότι υπάρχουν πολλοί άλλοι παράγοντες που καθορίζουν το συνολικό κόστος κατασκευής ενός κτιρίου, και δεν θα πρέπει να εστιάζετε μόνο στο κόστος ανά τ.μ., αντ’ αυτού, σε ένα εύρος τιμής, «από πόσο μέχρι πόσο», και ακόμη και έτσι, θα πρέπει να αποδεχτείτε ότι αυτό το εύρος τιμής μπορεί να σας δώσει έναν αρκετά πρόχειρο υπολογισμό του κόστους, και μόνο για το χτίσιμο του ίδιου του σπιτιού, όχι για ολόκληρο το έργο.
Συνεπώς, δεν θα πρέπει ποτέ να χρησιμοποιείτε τη μέθοδο του κόστους ανά τ.μ. για να υπολογίσετε το τελικό κόστος.
Άρα, τί θα πρέπει να συμπεριλαμβάνει ο εργολάβος στην αρχική του προσφορά;
Αρχικά, ο εργολάβος θα πρέπει πρώτα να σας προσφέρει ένα εύρος κοστών με μια γενική περιγραφή των εκάστοτε προδιαγραφών, από τη χαμηλότερη τιμή προς την υψηλότερη. Θα πρέπει επίσης να γνωρίζετε τί συμπεριλαμβάνεται σε αυτά τα ποσά και τι όχι.
Για να σας βοηθήσουμε, θα βρείτε παρακάτω ορισμένες ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε στον εργολάβο, ώστε να ξεκαθαριστεί καλύτερα το τι περιλαμβάνει ο υπολογισμός τους.
Πώς υπολογίζετε το εμβαδόν του σπιτιού;
Στην πλειονότητα των περιπτώσεων, η συνολική καλυπτόμενη επιφάνεια μετριέται από την εξωτερική πλευρά των τοίχων, και με γνώμονα αυτό, θα μετρηθεί το συνολικό εμβαδόν ενός έργου. Αυτό δεν καλύπτει μόνο όλους τους κατοικήσιμους χώρους, αλλά πολύ συχνά περιλαμβάνει επίσης τα στεγασμένα εξωτερικά στοιχεία όπως τα γκαράζ, τις στεγασμένες βεράντες, και τις εισόδους.
Να θυμάστε ότι το κόστος κατασκευής αυτών των εξωτερικών στοιχείων δεν είναι το ίδιο με το κόστος της κύριας κατοικίας, για παράδειγμα, μια στεγασμένη βεράντα δεν περιέχει τοίχους ή παράθυρα. Συνεπώς, εάν συμπεριλαμβάνουν αυτούς τους χώρους με ενιαίο τρόπο στην τιμή, θα πρέπει να σας εξηγήσουν λεπτομερώς τον λόγο που το κάνουν αυτό.
Θα συμπεριλαμβάνονται όλα τα κόστη των θεμελίων και του εδάφους στην τιμή σας;
Κάθε οικόπεδο είναι διαφορετικό, γι’ αυτό και είναι ανέφικτο να συμπεριληφθούν όλοι οι πιθανοί παράγοντες σε μια ενιαία τιμή.
Εάν το οικόπεδο έχει κλίση ή η ποιότητα του εδάφους είναι πολύ κακή, θα υπάρξουν επιπλέον κόστη κατά την προετοιμασία του εδάφους πάνω στο οποίο θα χτιστεί το σπίτι σας.
Εάν απαιτούνται, επίσης, τοίχοι αντιστήριξης για την αντιστάθμιση ενός επικλινούς οικοπέδου, τα επιπλέον κόστη μπορεί να είναι πολύ υψηλά. Χωρίς μια πλήρη έρευνα του εδάφους, αυτά τα κόστη δεν μπορούν να υπολογιστούν εξαρχής, και έτσι δεν θα βρείτε εύκολα μια τιμή που θα περιλαμβάνει όλα αυτά τα πιθανά επιπλέον κόστη.
Εάν αυτά τα κόστη δεν συμπεριλαμβάνονται, θα πρέπει να ζητήσετε από τον εργολάβο να τα υπολογίσει και αυτά, προτού πάρετε την τελική σας απόφαση.
Συμπεριλαμβάνεται στην τιμή σας οποιαδήποτε σχεδίαση ενδέχεται να θέλω;
Κάθε σχέδιο έχει το δικό του κόστος κατασκευής. Για να συγκρίνετε τα σχετικά κόστη, ας πούμε, ενός σπιτιού 150 τ.μ. αναφορικά με το σχεδιασμό τους, ένα μονώροφο σπίτι συνήθως κοστίζει περισσότερο απ’ όσο ένα διώροφο σπίτι, ενώ ένα με ίσια σκεπή είναι συνήθως φθηνότερο σε σχέση με ένα με επικλινή σκεπή.
Επιπλέον, οι πιο περίπλοκοι σχεδιασμοί που έχουν πολλές γωνίες και αρχιτεκτονικά χαρακτηριστικά, πάντα θα κοστίζουν περισσότερο από ένα κτίριο με απλό σχήμα. Το ύψος του ταβανιού αποτελεί επίσης έναν παράγοντα στο συνολικό σχήμα του σπιτιού, για παράδειγμα: οι μακριοί, οι λεπτοί και οι με-σχήμα-L σχεδιασμοί κοστίζουν περισσότερο από μια απλή τετράγωνη κάτοψη.
Συνεπώς, μάθετε τι περιλαμβάνει το κόστος, δείτε εάν υπάρχουν οποιοιδήποτε περιορισμοί, και ρωτήστε για τα ενδεχόμενα επιπλέον κόστη, σε περίπτωση που θελήσετε κάτι διαφορετικό.
Μπορώ να έχω οποιοδήποτε φινίρισμα και οποιεσδήποτε προδιαγραφές επιθυμώ;
Εάν δοθεί μια ενιαία τιμή ανά τ.μ., τότε εκείνη συνήθως θα συμπεριλαμβάνει έναν σχεδιασμό με ένα συγκεκριμένο επίπεδο φινιρισμάτων και εξοπλισμού. Σε αυτές τις περιπτώσεις, θα πρέπει να σας δοθεί και μια ανάλυση των κοστών υλικών και φινιρισμάτων που περιλαμβάνονται, και μερικές φορές, οι σχετικές ποσότητές τους κατά προσέγγιση.
Πρέπει να βεβαιωθείτε ότι κατανοείτε την ποιότητα αυτών των υλικών, καθώς και το πώς στέκονται σε σχέση με οποιαδήποτε δείγματα και εικόνες σας δόθηκαν. Θα χρειαστεί να ρωτήσετε τον εργολάβο για το επιπλέον κόστος που ενδέχεται να προκύψει, εάν επιθυμείτε αντικείμενα που δεν συμπεριλαμβάνονται στην λίστα των προδιαγραφών του, καθώς και το εάν θα υπάρξουν κάποιες «ποινές» στην τιμή, εάν προσφέρετε εσείς τα δικά σας στοιχεία.
Στην τιμή σας, συμπεριλαμβάνονται και οι αμοιβές των αρχιτεκτόνων και των μηχανικών, τα κόστη των σχετικών αδειών, καθώς και τα άλλα μη-οικοδομικά κόστη;
Κάποιες φορές η τιμή θα συμπεριλαμβάνει όλα αυτά τα κόστη, συνήθως με κάποιο όριο, και ενδεχομένως να συμπεριλαμβάνει πολύ βασικές υπηρεσίες. Εάν περιμένετε να έχετε ένα λεπτομερές εξατομικευμένο σχέδιο, με τρισδιάστατες (3D) απεικονίσεις του σπιτιού σας, ενδεχομένως αναλυτικές παρουσιάσεις του εσωτερικού και εξωτερικού σχεδιασμού, και ίσως πλήρη επί τόπου επίβλεψη για να σας βοηθήσει με τις επιλογές σας, τότε να ελέγξετε διπλά εάν αυτές οι υπηρεσίες συμπεριλαμβάνονται ή όχι.
Τα κόστη των αδειών συνήθως δεν συμπεριλαμβάνονται, ενώ ενδέχεται να είναι σημαντικά, ανάλογα με την τοποθεσία του οικοπέδου. Θα χρειαστεί να πληρώσετε και τέλος σύνδεσης ηλεκτρισμού και υδροδότησης για το σπίτι σας, με ορισμένες περιοχές να απαιτούν την καταβολή υψηλών καταθέσεων για την εξασφάλιση της προστασίας του πεζοδρομίου.
Στην τιμή σας, συμπεριλαμβάνονται και όλοι οι εξωτερικοί χώροι;
Όσον αφορά στις εξωτερικές εργασίες, τα κόστη των στοιχείων ποικίλλουν. Το να χτίσετε ένα δρομάκι για το αυτοκίνητο δεν κοστίζει το ίδιο με το να χτίσετε έναν περιμετρικό τοίχο, μια πέργκολα, πύλες κήπου ή σκαλοπάτια. Θα χρειαστεί επίσης να χτίσετε ένα πεζοδρόμιο μπροστά από το σπίτι σας, εάν δεν υπάρχει ήδη.
Συνήθως δεν είναι εύκολο να συμπεριληφθούν όλα αυτά τα στοιχεία στο τελικό κόστος ανά τ.μ., γι’ αυτό και το μέρος αυτό παραλείπεται στην προσφορά του εργολάβου.
Κάποιες εταιρείες ενδέχεται να έχουν μια ενιαία τιμή για τις εξωτερικές εργασίες με βάση τα τετραγωνικά μέτρα, η οποία θα είναι διαφορετική από αυτή για το σπίτι, και πιθανόν θα χρησιμοποιήσουν το συνολικό εμβαδόν του οικοπέδου για τον υπολογισμό αυτής. Θα πρέπει όμως να ελέγξετε το τί ακριβώς περιλαμβάνει αυτή. Εάν έχετε μεγάλο οικόπεδο, η τιμή που θα προκύψει ενδέχεται να είναι πολύ υψηλή, γι’ αυτό και αυτή η μέθοδος υπολογισμού συνήθως δεν χρησιμοποιείται.
Αυτή η τιμή περιλαμβάνει ΦΠΑ;
Στον κλάδο των κατασκευών, οι περισσότερες τιμές δεν συμπεριλαμβάνουν ΦΠΑ. Αυτό ισχύει και για τις τιμές από τους υπεργολάβους και τους προμηθευτές για υλικά και εξοπλισμό, καθώς κι εκείνοι συνήθως προσθέτουν τον ΦΠΑ, αφού πρώτα συμφωνηθεί η τιμή ανά κομμάτι.
Κάποιοι δικαιούνται να χτίσουν τα πρώτα 200 τ.μ. του σπιτιού τους με τον ΦΠΑ να ανέρχεται μόνο στο 5%, γι’ αυτό και τα κόστη ΦΠΑ τους θα είναι χαμηλότερα σε σχέση με αυτά ενός που δεν εμπίπτει σε αυτό το πρόγραμμα και θα πρέπει να πληρώσει το κανονικό ποσοστό.
Συνεπώς, καθώς οι εργολάβοι θεωρούν τον ΦΠΑ ως μεταβλητό κόστος, είναι πολύ πιθανόν η τιμή που θα λάβετε από αυτούς να είναι χωρίς ΦΠΑ, γι’ αυτό θα πρέπει οι ίδιοι να υπολογίσετε και τα κόστη ΦΠΑ στον προϋπολογισμό σας.
Άρα πόσο θα μου κοστίσει τελικά το έργο μου;
Ελπίζουμε να έχετε κατανοήσει πλέον το ότι δεν είναι ιδανική η χρήση του υπολογισμού του κόστους ανά τ.μ., καθώς δεν μπορεί να σας δώσει ούτε κατά προσέγγιση το τελικό κόστος κατασκευής του σπιτιού σας. Εκτιμούμε, επίσης, ότι από τη στιγμή που δεν ανήκετε στον κλάδο, θα είναι δύσκολο για εσάς να υπολογίσετε όλα αυτά τα επιπλέον στοιχεία μόνος σας!
Αυτό που θα πρέπει να κάνετε κατά την αξιολόγηση των αποτελεσμάτων της έρευνάς σας, είναι να επιστρέψετε στους εργολάβους και να τους ρωτήσετε εάν όλα τα παραπάνω συμπεριλαμβάνονται ή όχι, και εάν όχι, να τους ζητήσετε να σας δώσουν ένα κόστος κατά προσέγγιση και γι’ αυτά.
Κάποιες φορές, θα σας πουν ότι δεν μπορούν να τα υπολογίσουν, ή ότι αυτό σημαίνει ότι η προσφορά δεν είναι η τελική τιμή, ή ακόμη και ότι αυτά είναι μικρές λεπτομέρειες, προτείνοντάς σας «να τα βρείτε» αργότερα.
Εάν λάβετε οποιαδήποτε από αυτές τις απαντήσεις, πλέον θα έχετε μια πιο ξεκάθαρη εικόνα για το εάν θέλετε να συνεχίσετε με αυτούς ή όχι.
Μια εταιρεία με εμπειρία και επαγγελματισμό θα είναι σε θέση να σας βοηθήσει. Θα κάτσουν μαζί σας, θα σας ζητήσουν να τους δώσετε όλες τις σχετικές πληροφορίες, θα σας κάνουν πολλές ερωτήσεις, θα κάνουν τη δική τους αξιολόγηση, και μετά θα είναι σε θέση να σας δώσουν μια μελετημένη, λεπτομερή ανάλυση όλων των κυρίων στοιχείων, περιγράφοντάς σας τα πιθανά τελικά κόστη.
Με έναν αναλυτικό υπολογισμό, το αποτέλεσμα πιθανόν να είναι υψηλότερο από τους προηγούμενους υπολογισμούς που θα είχατε κάνει με τη μέθοδο του ενιαίου κόστους ανά τ.μ., αλλά τουλάχιστον θα μπορείτε πιο εύκολα να πάρετε αποφάσεις από νωρίς σχετικά με τον καταμερισμό του προϋπολογισμού σας και των διαθεσίμων πόρων σας.
Ως εκ τούτου, με ένα ξεκάθαρο και κατανοητό τελικό κόστος κατασκευής από την αρχή, θα έχετε μια πιο επιτυχημένη και συνολικά καλύτερη εμπειρία για εσάς, αλλά και για όσους αναμειγνύονται στην κατασκευή του σπιτιού σας.
